一、前言
某不動產鑑定顧問公司董事長說他們要發行不動產估價季刊，為此要我寫一篇文章以共襄盛舉，我認為這 是一件很有意義的事，而且平時受卓董之幫忙照顧甚多，故欣然答應，可是左思右想卻想不出什麼題材，只好採取與讀者閒談的方式來寫一點個人對不動產估價的一 些想法，供大家做為喝茶聊天的話題。
二、不動產估價的意義
如果問人家說什麼叫做不動產估價， 我想一定會有很多人會回答「就是估計一棟房子或一塊土地的價格」，這樣說並沒有錯，但這樣沒有學術味道，缺乏書卷氣。以學術上觀點來說，所謂不動產估價， 係依據影響不動產價值之各種資料，判定對象不動產之經濟價值，並以貨幣額表示之。換言之，是在社會上之一連串價格秩序中，指出估價對象不動產之價格或租金 額之行為。要瞭解上述不動產估價的意義，應當先從價值與價格的關係說起。我們時常可以聽到有人說「這太貴了，我看沒有那個價值」，也有人說「那真便宜，值 得買」或說「這價錢還算公道吧」這一類的對話。由此我們可以體會到價值與價格之間，有大於、小於或等於三種關係存在。而照常理來說，應該是價值等於價格才 會有交易行為，可是實際上價格大於價值的情形，隨時可見，也有不少是價值大於價格的情形，這是由於買賣雙方的一方或兩方對於價值與價格的無知，或基於某種 特別理由（例如偏好、收藏、援助等）而出高價購買或低價賣出，這是司空見慣的事。不動產估價就是要先判定不動產的價值，然後說出符合價值的價格是多少元。 所以日本將不動產估價稱為「不動產鑑定評價」（PS： 有看過開運鑑定團嗎？就是類似的制度）這 種名詞暗示評價之前先要鑑定。有許多商品交易都是要先鑑定才能決定價格，例如骨董、中古汽車、機械等，如不先鑑定就買了，那事後一定會覺得吃虧上當而後悔 不已，不動產更是如此。在上述不動產估價之意義中還提到不動產估價是在社會上之一連串價格秩序中，指出估價對象不動產之價格或租金額之行為。這句話的意義 是說，社會上有非常多的商品，各種商品又有好壞優劣之差，好的商品價格當然要高，不好的商品價格就低。例如手錶，像玩具錶一個可能只要十元，但勞力士錶一 個高達50萬元，而在玩具錶與勞力士錶之間，有非常多不同價值的手錶，估價就要先鑑定對象手錶在這一系列的手錶當中，所占地位如何，價格多少。假設從手錶好壞可分成500個等級，每級價差200元，某甲手錶被評定50級，價格1,000元，這就是鑑定評價，但某甲可能是以2,000元或以更多的價錢購買，這是由於甲對手錶的無知或其他原因所造成。因此，以市面上的交易價格直接來評估其他物件的價格，這種行為是相當危險的。
三、公部門與私部門之估價如何合作
現 在換一個話題來談公部門估價與私部門估價如何合作的問題。我們知道 政府為查估公告地價、公告現值，或為徵收補償、課稅、處分公有財產等需要，而要雇用很多從事不動產估價的人員。另一方面民間為了抵押、買賣、交換、投資等 需要而有估價公司存在。而以目前的情況來說，公部門與私部門的估價，似乎各行其事，毫無交集可言。而我個人認為雙方面如果能夠加強合作，不僅政府可以節省 人力財力，民間估價師可以提高營業收入，而且可以提高估價水準，所以如何促使雙方面能互相合作是一項值得研究的重要課題。在前面提到不動產估價的意義，即 估價先要鑑定，然後計價。這二個步驟之內容相差很大，鑑定一定要具有專業知識者才能勝任，計價則只要會計算就 可以了。 例如有一箱古幣，先要鑑定一枚古幣值多少錢，這是專家的事，而一箱古幣總共多少錢，這只要會算那一箱古幣有幾枚，再來價錢就可以得出總價，這項工作不需要 專家。這個道理可以應用到政府部門的大量估價，也就是說，如果由專家（估價部）先來鑑定某一塊土地的價格，其他土地則根據這一塊土地來計算即可，如此則政 府不必就每塊土地先進行鑑定，然後再估價。換言之，政府將鑑定作業委託民問估價師來做，而計價則可雇用一些臨時人員加以簡單的訓練則可勝任。這 種合作方式的具體方法如下：即先由民間估價師與政府合作共同選擇標準宗地，再由民間估價師查估標準宗地價格，然後進一步依據標準宗地設定各街道之路線價， 以後則由政府機關所雇用的人員依據路線價法計算各宗地的地價，如此則學前遭多許多人批評的公告現值問題相信可以得到相當的改善，當然這種合作的前提要建立 估價師制度，標準宗地制度，還要有一套完善的路線價計算方法才可行，其詳細內容無法在此敘述，留待以後再談。引用網址：http://blog.udn.com/article/trackback.jsp?uid=mickyluffylin&aid=6381578
四、估價師制度與掃除黑金問題
新政府成立之後，施政的一項重點是要掃除黑金，報紙也報導了政府有一些配套措施，但看不到要成立估價師制度，這實在令人有點失望。因為黑金的重要A錢 手段，是向金融機構超貸、冒貸， 而他們所以能夠予取予求，就是由於我們沒有一套健全的估價制度造成的。今天在台灣，任何人不問懂不懂不動產估價，都可經營估價公司，估價結果合不合理也沒 有法令或任何機制來監督，加上公司之間業務競爭，變成客戶要求估多少就寫多少的形時有所聞，難怪逾放款金額會高達數千億元。政府如果決心要掃除黑金，應當 立刻建立估價師制度，規定具備估價專業知識，並經估價師考試及格取得證照者才可以估價，而且對其估價行為要嚴格管理，如有違背良心做不確實估價，應負法律 責任。金融機關辦理不動產抵押放款時在一定金額以上者必需在估價師估價之額度以內，否則出問題經辦人員要負責，如此絕對可以切斷黑道白道向金融機關A錢的管道。但是令人遺憾的是估價師制度已經呼籲幾十年，還不能成立，我想一定要等到逾放款問題已經嚴重到無法挽救，銀行紛紛倒閉，引起社會大眾恐慌，那時候估價師制度才會學到重視，真是不見棺材不流淚，到那時候才來想這個問題恐怕已經太遲了。
五、結語
本文一共提了三個話題，即不動產估價之意義，民間部門與公部門之估價合作問題，不動產估價與黑金問題，這些是我個人的一些想法，不一定大家都會認同，但相信這一定可以引起大家談論不動產估價的興趣，那也算是達到撰寫本文的目的了。
談不動產估價
某不動產鑑定顧問公司董事長說他們要發行不動產估價季刊，為此要我寫一篇文章以共襄盛舉，我認為這 是一件很有意義的事，而且平時受卓董之幫忙照顧甚多，故欣然答應，可是左思右想卻想不出什麼題材，只好採取與讀者閒談的方式來寫一點個人對不動產估價的一 些想法，供大家做為喝茶聊天的話題。
二、不動產估價的意義
如果問人家說什麼叫做不動產估價， 我想一定會有很多人會回答「就是估計一棟房子或一塊土地的價格」，這樣說並沒有錯，但這樣沒有學術味道，缺乏書卷氣。以學術上觀點來說，所謂不動產估價， 係依據影響不動產價值之各種資料，判定對象不動產之經濟價值，並以貨幣額表示之。換言之，是在社會上之一連串價格秩序中，指出估價對象不動產之價格或租金 額之行為。要瞭解上述不動產估價的意義，應當先從價值與價格的關係說起。我們時常可以聽到有人說「這太貴了，我看沒有那個價值」，也有人說「那真便宜，值 得買」或說「這價錢還算公道吧」這一類的對話。由此我們可以體會到價值與價格之間，有大於、小於或等於三種關係存在。而照常理來說，應該是價值等於價格才 會有交易行為，可是實際上價格大於價值的情形，隨時可見，也有不少是價值大於價格的情形，這是由於買賣雙方的一方或兩方對於價值與價格的無知，或基於某種 特別理由（例如偏好、收藏、援助等）而出高價購買或低價賣出，這是司空見慣的事。不動產估價就是要先判定不動產的價值，然後說出符合價值的價格是多少元。 所以日本將不動產估價稱為「不動產鑑定評價」（PS： 有看過開運鑑定團嗎？就是類似的制度）這 種名詞暗示評價之前先要鑑定。有許多商品交易都是要先鑑定才能決定價格，例如骨董、中古汽車、機械等，如不先鑑定就買了，那事後一定會覺得吃虧上當而後悔 不已，不動產更是如此。在上述不動產估價之意義中還提到不動產估價是在社會上之一連串價格秩序中，指出估價對象不動產之價格或租金額之行為。這句話的意義 是說，社會上有非常多的商品，各種商品又有好壞優劣之差，好的商品價格當然要高，不好的商品價格就低。例如手錶，像玩具錶一個可能只要十元，但勞力士錶一 個高達50萬元，而在玩具錶與勞力士錶之間，有非常多不同價值的手錶，估價就要先鑑定對象手錶在這一系列的手錶當中，所占地位如何，價格多少。假設從手錶好壞可分成500個等級，每級價差200元，某甲手錶被評定50級，價格1,000元，這就是鑑定評價，但某甲可能是以2,000元或以更多的價錢購買，這是由於甲對手錶的無知或其他原因所造成。因此，以市面上的交易價格直接來評估其他物件的價格，這種行為是相當危險的。
三、公部門與私部門之估價如何合作
現 在換一個話題來談公部門估價與私部門估價如何合作的問題。我們知道 政府為查估公告地價、公告現值，或為徵收補償、課稅、處分公有財產等需要，而要雇用很多從事不動產估價的人員。另一方面民間為了抵押、買賣、交換、投資等 需要而有估價公司存在。而以目前的情況來說，公部門與私部門的估價，似乎各行其事，毫無交集可言。而我個人認為雙方面如果能夠加強合作，不僅政府可以節省 人力財力，民間估價師可以提高營業收入，而且可以提高估價水準，所以如何促使雙方面能互相合作是一項值得研究的重要課題。在前面提到不動產估價的意義，即 估價先要鑑定，然後計價。這二個步驟之內容相差很大，鑑定一定要具有專業知識者才能勝任，計價則只要會計算就 可以了。 例如有一箱古幣，先要鑑定一枚古幣值多少錢，這是專家的事，而一箱古幣總共多少錢，這只要會算那一箱古幣有幾枚，再來價錢就可以得出總價，這項工作不需要 專家。這個道理可以應用到政府部門的大量估價，也就是說，如果由專家（估價部）先來鑑定某一塊土地的價格，其他土地則根據這一塊土地來計算即可，如此則政 府不必就每塊土地先進行鑑定，然後再估價。換言之，政府將鑑定作業委託民問估價師來做，而計價則可雇用一些臨時人員加以簡單的訓練則可勝任。這 種合作方式的具體方法如下：即先由民間估價師與政府合作共同選擇標準宗地，再由民間估價師查估標準宗地價格，然後進一步依據標準宗地設定各街道之路線價， 以後則由政府機關所雇用的人員依據路線價法計算各宗地的地價，如此則學前遭多許多人批評的公告現值問題相信可以得到相當的改善，當然這種合作的前提要建立 估價師制度，標準宗地制度，還要有一套完善的路線價計算方法才可行，其詳細內容無法在此敘述，留待以後再談。引用網址：http://blog.udn.com/article/trackback.jsp?uid=mickyluffylin&aid=6381578
四、估價師制度與掃除黑金問題
新政府成立之後，施政的一項重點是要掃除黑金，報紙也報導了政府有一些配套措施，但看不到要成立估價師制度，這實在令人有點失望。因為黑金的重要A錢 手段，是向金融機構超貸、冒貸， 而他們所以能夠予取予求，就是由於我們沒有一套健全的估價制度造成的。今天在台灣，任何人不問懂不懂不動產估價，都可經營估價公司，估價結果合不合理也沒 有法令或任何機制來監督，加上公司之間業務競爭，變成客戶要求估多少就寫多少的形時有所聞，難怪逾放款金額會高達數千億元。政府如果決心要掃除黑金，應當 立刻建立估價師制度，規定具備估價專業知識，並經估價師考試及格取得證照者才可以估價，而且對其估價行為要嚴格管理，如有違背良心做不確實估價，應負法律 責任。金融機關辦理不動產抵押放款時在一定金額以上者必需在估價師估價之額度以內，否則出問題經辦人員要負責，如此絕對可以切斷黑道白道向金融機關A錢的管道。但是令人遺憾的是估價師制度已經呼籲幾十年，還不能成立，我想一定要等到逾放款問題已經嚴重到無法挽救，銀行紛紛倒閉，引起社會大眾恐慌，那時候估價師制度才會學到重視，真是不見棺材不流淚，到那時候才來想這個問題恐怕已經太遲了。
五、結語
本文一共提了三個話題，即不動產估價之意義，民間部門與公部門之估價合作問題，不動產估價與黑金問題，這些是我個人的一些想法，不一定大家都會認同，但相信這一定可以引起大家談論不動產估價的興趣，那也算是達到撰寫本文的目的了。
談不動產估價
