分離估價之實際需要
執行不動產估價作業為求客觀估價結果所必要執行房屋及其基地個別價值之評估。
（1）取得地價及前置成本資訊。
（2）強化基地持分產權完整的重要性。
爭議的排除。
物理的特性。
投資估價理論基礎與合建契約的成就。分離估價的三個主要原則不動產估價採用分離估價時，必須遵循一定的原則，即土地貢獻原則。
建物貢獻原則。
聯合貢獻原則。
上述的這些原則所根據的法令，主要是依據土地法§162、房屋稅條例§11、營業稅施行細則§21。
分離房地結合體三個主要原則之特性
在不動產估價中，不論是分離估價或結合估價，都必須了解其主要的特性，而這些特性則是因其所採用的原則之不同而異，茲分別說明如下：
土地貢獻原則
有關土地貢獻原則的內容可分為下列幾點來作說明：
（1）基地持分產權不足，惡化價值之反應。
（2）形成超高地價。
（3）基地價值容易估計。
（4）可能引發地價變負的不合理現象。
（5）背離供需原則。
（6）違背社會公平原則。
（7）土地價值掠奪建物貢獻值。
建物貢獻原則
有關建物貢獻原則的內容可分為下列幾點來作說明：
（1）為設定地上權的土地利用模式催生。
（2）形成超高的建物價值。
（3）倒因為果，設定地價為已知的先決條件。
（4）亦可能引發建物價值變負的不合理現象。
（5）阻礙更新。
（6）坪效為建物貢獻原則奠定表面化立論基礎。
（7）建物價值掠奪基地之貢獻值。
聯合貢獻原則
有關聯合貢獻原則的內容可分為下列幾點來作說明：
1. 貢獻率與土地、建物市場性。
2. 符合市場供需原則之機能。
3. 反應效用與價格。
4合建合理分配奠定投資估價之基礎。
5. 無基地與建物價格變負不合理現象之顧慮。
執行不動產估價
大體而言，估價師在執行不動產估價時，必須考量下列的問題，即
形成敏感度分析指標，利用分離房地結合體之程序，如基地持分產權不足，可藉不合理的地價反應得知。
排除基地持分產權無用論之不合理現象。
避免陷入房地產單價之黑盒子。
貢獻率與產業投資報酬率建立評比的基礎，區格素地價格。
法院個案徵詢問題要點。
法院個案所徵詢的要點大抵有下列幾種，即
市場比較法及土地貢獻原則可否同時使用？有無例外？
同時採取前述原則，是否可能會就地價之評定得出與事實不同之認定？
一般而言，鑑定房屋及土地之價格應以何種原則？
在實務上，估價師在執行不動產估價作業時，應避免上述疑問或問題出現。
不動產估價原則
不動產估價原則一般可分為下列幾種，即預期和變動原則
:供給與需求原則
、替代原則、平衡原則、外部影響原則、最有效利用原則
不動產估價方法的問題
在不動產的估價中，其可採用的估價方法或模式很多，比較常見的則有比較法，收益資本化法，以及成本法等，每一種估價方法均有其特性及其優缺點，而估價師利用各種估價方法作不動產的估價時，可能面臨之主要問題如下述：
比較法
估價師利用比較法來作不動產估價時，其可能面臨的問題如下：
比較標的不易取得，且其交易標的當時狀況不易查證。
比較法又稱買賣實例比較法，買賣實例在不動產市場中取得困難度更高。
時間、個別、環境因素差異調整客觀性不足，多採取總調整率限制之客觀水準。
比較法執行估價作業，刻意列舉較接近預期估值之比較標的，扭曲估價作業客觀性。
比較標的之價格形成情況不易調整，於技術規則研議中有捨去之主張，無法達到平衡比較之原則。
交易資訊不易整合流通。
比較標的不當利用反而造成誤導力，故比較標的之質與量形成比較法估價客觀之要件，而質與量的重點內容如下――
質：比較標的與估價標的具相關、替代性，反應低調整率。
量：具相關替代性之比較標的三個以上。
比較法缺乏收益價值之考量。
比較法採用之比較基礎、交易實例為歷史資訊，因此，必須執行期日調整，但期日調整不易研擬具體的基準。
比較法估價結果可能隱含管理、商標、專利等無形資產的不動產衍生性價值或獎勵條件之成就。
收益資本化法
估價師利用收益資本化法來作不動產估價時，其可能面臨的問題如下：
未來永續收益估價日期不易掌握正確預期收益。
直接收益資本化法採固定的收益還原率與收益、成本與未來固定化之爭議。
收益資本化法乘數效果使誤差擴大。
直接收益資本化法隱含未來永續收益之事實，模糊了估價之正確意義。
綜合性的收益及資本化率加重評估之困難。
收益資本化法投入投資估價的領域，除收益成本還原率外，D.C.F.、BE、PV、NPV等均為財務分析之領域，不動產財務分析形成估價之重要性課題。
執行不動產估價，評估收益，其中，非不動產收益不易分離。
收益資本化法必須配合其他估價方法才能竟其功。
收益資本化法之重點在於透明化採用客觀之資訊及專業分析其估價過程之估價結果，該項執行能力必須有計畫之培養。
收益資本化必須有充裕的資訊取得管道，才能有效評估收益價值，否則耗時且客觀性常被質疑。
成本法
估價師利用成本法來作不動產估價時，其可能面臨的問題如下：
成本法名稱易引起誤會，例如與其他專業人員業務重疊，或以原價法作為掌握正常價值與基地、建物成本間之關係。
成本投入固然可以為塑造房地結合體的價格條件，但不能因此劃為等號。
不動產估價領域所計算之成本並非會計帳項之成本與費用，可能其中包含許多無效的成本投入。
必須為動產、不動產及不動產化的動產為估價前之區分。
成本包含投入之資本利息，但資本利息對總成本累積效果可能與市場價格背道而馳；成本與時間並同為評估的重要因素。
利用比較法的觀念計算成本價格應配合成本結構分析。
不動產利用成本法評價，大多為缺乏成本預算、執行、控制等實體評估，其中可能形成客觀評估立場之障礙。
不動產在成本比重較高，因此，對經營績效、投資效益評估具有較大決定性作用。
成本法所運用之量化數據，可採用相關專業機構研究成果，以追求公平、客觀的估價結果。
成本法除內部成本外，尚有外部成本，二者都是建築成本的要素。
文章摘自http://enews.open2u.com.tw/~noupd/book_up/1370/6911.htm
不動產估價實務及估價方討法之探
